Оценка имущества: что важно знать бухгалтеру и руководителю

Соотношение активов и источников финансирования необходимо при выборе стратегии предпринимательской деятельности. Для достоверности сведений балансовая стоимость должна соответствовать реальному рыночному показателю в интересующий момент времени. Независимая оценка позволяет установить справедливый ценовой критерий, принимаемый собственниками бизнеса, контрагентами, инвесторами, проверяющими структурами и судами.

Оценка имущества: основные понятия

Оценка имущественных активов компании – это представленная в денежном выражении справедливая стоимость материальных ресурсов на конкретную дату. Объектами оценочной процедуры выступают оборотные и внеоборотные активы с учетом расходов на приобретение, индекса инфляции, морального и физического износа. Проведение оценки обязательно в ряде случаев, включая:

• приобретение в собственность или взятие в аренду активов, принадлежащих государству;
• передачу в качестве залоговых объектов банкам-залогодержателям при кредитовании;
• вклад участников в уставный капитал имущественными ценностями;
• процедуру банкротства для внесения имущества в реестр в целях удовлетворения требований кредиторов.

Помимо обязательной процедуры руководство компании может инициировать оценку по собственной инициативе. Привлечение независимых оценщиков целесообразно для определения суммы страхового возмещения, при реорганизации предприятия, а также при несогласии налоговиков с базой налогообложения.

Основные принципы оценки

Методика формируется с учетом цели исследования и сопоставимости с внутренними и внешними оказывающими влияние факторами. При оценке используют принципы:

1. Потенциального конечного потребителя. Исследование ориентировано на экономические выгоды перспективного владельца бизнеса.
2. Внешней рыночной среды. Стоимостные показатели обязаны учитывать свободные цены, сложившиеся на рынке при реализации однородных или идентичных объектов.
3. Максимального эффекта при использовании. Априори для оценщика должна быть предельная экономическая выгода, возможная для получения в процессе производства, эксплуатации и отчуждения.
4. Зависимости. Стоимостные показатели оцениваются с учетом как функциональных характеристик самого объекта, так и влияния внешних факторов, формирующих в комплексе сопоставимость условий эксплуатации и реализации.
5. Замещения. Максимальная стоимость объекта рассчитывается исходя из минимального денежного эквивалента, равного цене приобретения аналога.

Несмотря на приоритет какого-либо принципа, исследование носит комплексный характер. Определение объективных стоимостных величин невозможно без учета рыночных колебаний, влияющих на цены конкретных объектов, суммирование которых позволяет рассчитать стоимость всего имущества хозяйствующего субъекта.

Распространенные способы оценки

Избираемые подходы к оценке зависят от целевого назначения. Специалисты по согласованию с клиентом применяют один из трех традиционных способов:

• сравнительный – базирующийся на сопоставлении стоимостных характеристик изучаемых имущественных активов с существующими на коммерческом рынке аналогами;
• доходный – опирающийся на получаемые текущие доходы при использовании и прогнозном расчете прибыли в обозримом будущем с учетом финансовых рисков;
• затратный – основывающийся на издержках, рассчитанных на восстановление и модернизацию объектов.

Выбор способа зависит от инициатора процедуры. В частности, инвесторам интересны доходы в будущем, собственникам – текущие затраты на содержание, а перспективным покупателям – сопоставимость ключевых параметров с аналогичными объектами.

Что даст оценка

Выводы независимых оценщиков позволяют подтвердить величины в денежном измерении, используемые в качестве фундамента при совершении значимых действий с объектами. При оценке фиксируются интересующая стоимость:

1. Рыночная – цена обращения аналогов в условиях свободной конкуренции. Показатель применяется налоговиками для определения базы налогообложения при сделках с неравноценным встречным исполнением (безвозмездной передаче, реализации по заниженной стоимости).
2. Инвестиционная – величина, сформированная на основании мотивации конкретного инвестора. Критерием для определения служит «нетипичное» для рынка поведение, устанавливающее перспективы использования в нетрадиционном инвестиционном проекте.
3. Ликвидационная – сумма денежных средств, планируемая к получению при ликвидации внеоборотных активов. Показатель интересен в целях определения финансового результата при выбытии полностью амортизированных активов или списании вследствие воздействия форс-мажорных обстоятельств.
4. Кадастровая – база для расчета имущественных налогов. Значение должно максимально соответствовать рыночному показателю в отношении объектов недвижимости.

Определение стоимости проводится в целях недопущения искажений между балансовыми и фактическими данными и способствует оптимизации налогообложения. Зафиксированный оценщиком ценовой параметр – веский аргумент, принимаемый в качестве доказательной базы государственными органами и судебными инстанциями.

Алгоритм проведения оценки имущества

Правовое регулирование оценочной деятельности осуществляется законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ. Нормативно-правовой акт предусматривает единый порядок определения стоимостных показателей независимо от формы собственности и статуса владельца имущества.

Выбор оценщика

Если оценка проводится в целях внутреннего использования результатов, то руководство вправе избирать оценщиков по собственному усмотрению. Однако при проведении оценки для внешних пользователей (судов, налоговых органов, инвесторов) во избежание споров компания должна руководствоваться установленным регламентом.

К специалистам-оценщикам предъявляется требование по обязательному членству в саморегулируемой организации. Для вступления в СРО кандидат обязан представить диплом о высшем профильном образовании и квалификационный аттестат, а также не иметь непогашенной судимости за экономические преступления (ст. 24 закона № 135-ФЗ).

Договор оценки

В договоре оказания услуг следует зафиксировать перечень подлежащих оценке идентифицируемых объектов, вид определяемой стоимости, цель процедуры, ссылку на применяемые стандарты и размер вознаграждения (ст. 10 закона № 135-ФЗ).

Для минимизации рисков исключения стоимости услуг из состава расходов при формировании базы налогообложения по прибыли целесообразно издать организационно-распорядительную документацию или отразить обязательность проведения оценки в учетной политике.

Задание на оценку

Задание является неотъемлемой составляющей договора и служит для структурирования сведений, касающихся целей процедуры и объектов. В документальном приложении фиксируются допущения и дополнительные величины, необходимые для достоверной оценки.

Заключение

Указанное в отчете итоговое значение стоимостного показателя признается достоверным и рекомендуемым для совершения юридически значимых действий с объектом. При несогласии с установленной стоимостью обязанность по сбору доказательств и опровержению возлагается на оппонентов, которые должны убедить суд в необъективности ценовых параметров, содержащихся в заключении оценщика путем представления веских контраргументов для оспаривания.

Зафиксированная в отчете стоимостная величина рекомендуется для установления в качестве стартовой цены при продаже объекта на конкурсах и аукционах на протяжении полугода после проведения оценки (ст. 12 закона № 135-ФЗ). Отчет оценщика признается документом доказательного значения и может использоваться для отстаивания занятой позиции во внесудебном и судебном порядке.